باخت بزرگ
روزنامه شهروند در گزارشی آورد: افرادی که طی پنج سال گذشته در ترکیه خانه خریده اند درصورتیکه همین حالا آنرا بفروشند و به دلار تبدیل کنند 27 درصد ضرر کرده اند، این در حالیست که در همین مدت بازدهی همه بازارهای مالی ایران مثبت بوده است.
در ادامه گزارش ۱۰ بهمن ۱۴۰۰ روزنامه شهروند آمده است: دو سه سالی هست که خرید خانه در کشور ترکیه برای ایرانیان موجب ایجاد بازار خوبی برای املاکی های ترکیه شده است. ایرانی هایی که به امید سرمایه گذاری بهتر بیشتر دارایی خودرا به بیرون از مرزها می برند تا شرایط زندگی را برای خودشان و خانواده شان بهتر کنند و در این میان بنگاه های املاک آنقدر از این معاملات سود می برند که به هر نحوی خریداران را تشویق می کنند تا به خرید ملک اقدام نمایند. این در حالیست که سرمایه گذاری در این کشور کم ریسک نیست.
بحران های اقتصادی دهه ۹۰ در ایران به از دست رفتن سرمایه های مردم منجر گردیده است. از یک سو افت سرمایه مردم در بازار بورس و افزایش ناگهانی قیمت ملک، از طرف دیگر تحریم های شدید اقتصادی ایران و محدودیت مراودات مالی بین اقتصاد ایران و سایر کشورها، رشد اقتصادی نزدیک به صفر یا منفی ایران، کاهش ارزش پول ملی، تورم بالا، نوسان زیاد در پارامترهای موثر بر اقتصاد ایران، افزایش خطر سرمایه گذاری در ایران، کاهش اعتبار و جایگاه پاسپورت ایرانی سبب شده بعضی ها عطای سرمایه گذاری در کشور را به لقای آن ببخشند، سرمایه خودرا بردارند و کشورهای همسایه، دوست و برادر یعنی ترکیه را برای سرمایه گذاری انتخاب کنند.
در این میان نیز این کشور که فضا را برای جذب این سرمایه ها مناسب دیده درِ باغ سبز را به این گروه از کسانی که دنبال مکانی مناسب برای سرمایه گذاری بودند، نشان داد تا ایرانیان نخستین خریداران املاک در این کشور به شمار بروند.
ایرانیان نخستین مشتاقان خرید خانه در ترکیه
آمارها نشان میدهد که از سال ۲۰۱۸ بحث خرید خانه در ترکیه توسط ایرانیها قوت گرفته است. در آن سال ایرانیها ۳۶۵۲ ملک خریدند. سال ۲۰۱۹ این تعداد به ۵۴۲۳ ملک افزایش پیدا کرد، اما در سال ۲۰۲۰ بیش از هفت هزار ملک در ترکیه توسط مردم ایران خریداری شده است.
آمارها نشان میدهد که این روند خرید ملک در ترکیه ادامه پیدا کرده است و در سال ۲۰۲۱ ایرانیها تمایل بیشتری به خرید ملک پیدا کردند و ۱۳هزار ملک در این کشور توسط ایرانیها خریداری شده است. برآوردهای مالی نشان میدهد که ایرانیها بیش از ۱۰میلیارد دلار برای خرید ملک در ترکیه از کشور خارج کرده اند.
مهاجرت و دردسرهای آن
آمار مهاجرت از ایران در سالهای اخیر افزایش داشته است. قسمتی از آن به شرایط اقتصادی در داخل کشور و بخش مهمی از آن نیز به تبلیغات برای پذیرش آسان مهاجر در کشورهای مقصد مهاجران برمی گردد. ترکیه همچون کشورهایی است که از مدت ها قبل روی جذب توریست سرمایه گذاری زیادی انجام داده و آمار مهاجرت در این کشور بسیار بالاست. تبلیغات زیادی برای جذب توریست در این کشور انجام می شود. این در حالیست که در این تبلیغات این مساله مطرح نمی گردد که هزینه زندگی در کشور ترکیه دستکم سه برابر ایران است. فردی که از ایران به ترکیه مهاجرت می کند، باید برای بنزین ۹ برابر، برای مترو چهار برابر و برای خوراک سه برابر هزینه کند. هزینه تردد با خودرو نیز بیش از ۶ برابر آب می خورد و قیمت حامل های انرژی نیز ۱۰ برابر می شود.
اما ماجرای سرمایه گذاری در این کشور موضوعی است که هر فردی که بنا دارد سرمایه اش را به این کشور منتقل کند باید از چند و چون آن مطلع باشد، برای اینکه سال قبل میزان تورم در ترکیه بسیار بالا بود و به ۳۶درصد رسید. هزینه های بالا در این کشور تایید می کند که با درآمدهای ایران نمی توان در آنجا زندگی کرد و پیدا کردن کار نیز در صورتیکه آمار بیکاری جوانان ترکیه بالای چهارمیلیون نفر است، کار آسانی نخواهد بود.
شهرهای پرجمعیت ترکیه بیشتر استقبال می شوند
ایرانی ها بیشتر در استانبول، آنکارا و ازمیر خانه می خرند. این در حالیست که شرایط اقتصادی در ترکیه هم چندان خوب نیست و هم اکنون بدترین شرایط خودرا در سالهای اخیر طی می کند. سقوط و کاهش ارزش لیر در مقابل دلار که به پایین ترین سطح خود رسیده است و بنا بر این در یک سال قبل ارزش لیر نسبت به ریال کاهش ۳۵درصدی داشته است.
با تمام اینها خیلی از ایرانیان به امید آنکه زندگی بهتری داشته باشند، مبادرت به خرید خانه در ترکیه می کنند. این در حالیست که قوانین سختگیرانه ای برای مهاجران در نظر گرفته شده که شرایط شهروندی ترکیه را مشکل تر می کند.
طبق قوانینی که این کشور قرار داده، اتباع بیگانه که ملکی به ارزش ۲۵۰هزار دلار خریداری کنند، می توانند تابعیت این کشور را دریافت نمایند. اما شرکت هایی که کار معاملات را در این کشورها انجام می دهند، در ارزش گذاری این املاک تاثیر زیادی دارند.
یکی از خریداران ملک در ترکیه به «شهروندآنلاین» می گوید: «قوانین دولتی در این کشور تغییر چندانی نکرده، اما نکته شرایطی است که برای مردم پیش آمده است. طبق قوانین کشور ترکیه مهاجران اگر ملکی در ترکیه کمتر از ۲۵۰ هزار دلار خریداری کنند، بعد از پنج سال و اگر ملکی بالای این قیمت خریداری کنند، در مدت سه ماه شهروندی این کشور را می توانند دریافت نمایند.»
او توضیح می دهد کسی که ملکی را با قیمت ۲۵۰هزار دلار خریدار می کند تا پنج سال اجازه فروش ملک را به مهاجر دیگری ندارد، بنا بر این اگر فردی بخواهد خانه و ملک خودرا به فروش برساند، باید حتما آنرا به شهروند ترکیه بفروشد که اساسا خریداران ترک با همان قیمت خانه را نمی خرند و با تفاوت زیاد و قیمت کمتر مبادرت به خرید خانه می کنند.
همه چیزم را باختم
یکی دیگر از مهاجران ایرانی به ترکیه به «شهروندآنلاین» می گوید: «برای آنکه زندگی بهتری را در کنار خانواده ام داشته باشم، تمام زندگی ام را در ایران فروختم و به ترکیه رفتم. با پولی که از فروش وسایل زندگی ام در ایران به دست آورده بودم، توانستم یک خانه در ترکیه بگیرم. اما این تنها کاری بود که توانستم انجام دهم، میزان حقوق در این کشور بسیار پایین و در کنار آن قیمت حامل های انرژی بسیار بالاست. حتی گاهی ما تمام شب را با یک چراغ کم نور سپری می نماییم، چون هزینه برق در اینجا بسیار بالاست.»
او ادامه می دهد: «اما وقتی پس از دو سال به این نتیجه رسیدم که خانه و زندگی را در ترکیه بفروشم و به ایران برگردم، به من گفتند ملک را می توانم به تبعه کشور ترکیه بفروشم. آنها نیز چون تنها خریداران ملک هستند، قیمت خانه را بسیار پایین تر از آن مبلغی که می خواستم پیشنهاد داده اند. ناچارم با همان قیمت پیشنهادی خانه را بفروشم و بسیار ضرر می کنم.»
زندگی در ترکیه مدینه فاضله نیست
یکی دیگر از این مهاجران به «شهروندآنلاین» می گوید: «زندگی در ترکیه مدینه فاضله جهت زندگی لاکچری نیست. کسی که ترکیه را جهت زندگی انتخاب می کند باید، به بحث مشکلات در این کشور نیز آشنا باشد.»
او توضیح می دهد که پس از ایرانی ها، عراقی ها و افغانستانی ها بیشترین خریداران ملک در ترکیه به شمار می روند و انتخاب این کشور جهت زندگی نیز به این دلیل است که شرایط ورود به ترکیه و زندگی در این کشور بمراتب آسان تر از کشورهای اروپایی است.
بر اساس آمارها ماهانه ۱۳۰ تا ۱۵۰میلیون دلار توسط ایرانیها برای خرید ملک در این کشور سرمایه گذاری می شود و قوانین آسانی هم که برای خرید ملک در این کشور قرار داده شده، به سبب سابقه دوستی قدیمی بین ایران و ترکیه بوده است. از نشانه های قدمت روابط این دو کشور می توان به این مساله اشاره نمود که قدیمی ترین قبرستان ایرانیها در خارج از کشور با بیش از ۴۰۰ سال قدمت در ترکیه قرار دارد و قدیمی ترین مدرسه ایرانیها با ۱۵۰ سال سابقه نیز در این کشور تولید شده است.
رفتن به ترکیه سخت نیست، زندگی در آنجا سخت است
ناگفته پیداست یکی از دلایلی که مردم ترکیه را برای مهاجرت انتخاب نموده اند این است که این کشور نیاز به ویزا ندارد و هر کسی می تواند با یک چمدان خودش را به ترکیه برساند، بگفته یک وکیل مهاجرتی در هر منطقه شهری ترکیه چنانچه ظرفیت خرید ملک توسط مهاجران به ۱۰درصد برسد، امکان اقامت مهاجران در آن منطقه وجود نخواهد داشت. یعنی تنها ۱۰درصد از املاک موجود در هر منطقه به مهاجران تعلق می گیرد.
او توضیح می دهد که در ماه های اخیر که با کاهش ارز لیر ترکیه فروشنده ها از مهاجران برای خرید خانه دلار یا یورو می خواهند. در حقیقت هیچ قانونی وجود ندارد که برای فروش خانه از واحد لیر استفاده شود، صاحب ملک می تواند خانه را با قیمت واقعی به فروش برساند. اما مشکلی که در این میان وجود دارد این است که فرد مهاجر ملکش را تا پنج سال نمی تواند به مهاجر دیگری بفروشد و همین سبب می شود دسترسی به سرمایه اصلی زندگی برای مهاجران. تا ۵ سال امکان پذیر نباشد. اگر ملکی را کمتر از ۲۵۰هزار دلار بخرید و درخواست اقامت سالیانه کرده باشید هم در هر زمانی می توانید ملک خودرا بفروشید. اما اقامت سالیانه شما از بین خواهد رفت و این مساله هم طبیعی است.
خرید ملک در ترکیه برای حفظ سرمایه
به گفته یک مشاور املاک در استانبول، اما نکته قابل توجه در این میان این است که سرمایه گذاری در این کشور با ریسک زیادی هم راه است، برای اینکه کسی که مبادرت به سرمایه گذاری برای خرید ملک می کند تا پنج سال نمی تواند ملک خودرا به افراد غیر از تبعه این کشور بفروشد. این در حالیست که اگر در طول این مدت در بازارهای داخلی سرمایه گذاری کند، اساسا سود بیشتری عایدش می شود.
اما با وجود این، حسن محتشم، کارشناس مسکن معتقد می باشد که اتفاقا سرمایه گذاری برای ملک در ترکیه برای حفظ سرمایه صورت می گیرد، برای اینکه بازارهای داخلی گاهی با نوسانات شدید روبه رو هستند. او به «شهروندآنلاین» می گوید: «شرایط اقتصادی در ایران در چند سال اخیر به جایی رسیده است که برخی ترجیح می دهند بجای خرید ملک در کشور خودشان سرمایه شان را برای خرید کالا به کشورهای دیگر ببرند و این به سبب نبود امنیت در سرمایه گذاری داخلی است.»
او با اشاره به این که در همین مدت بازار ملک در ایران به شدت کساد است، تاکید می کند که فرد سرمایه گذار ممکنست در ایران هیچ ملکی نداشته باشد، اما ترجیح می دهد همان سرمایه اندکی را هم که دارد، در خارج از ایران سرمایه گذاری کند، برای اینکه از بازگشت سرمایه خودش مطمئن است.
محتشم تاکید می کند که برای آنکه این حجم از سرمایه از کشور خارج نشود، باید برای سرمایه ای که سرمایه گذار دارد، ایجاد امنیت شود، البته نه کوتاه مدت، بلکه یک سرمایه گذار باید به این آرامش برسد که سرمایه اش طی گذشت زمان دستخوش ضررهای زیادی نشود.
او می گوید: بی شک وقتی فرد احساس امنیت از سرمایه گذاری خود دارد، دلیلی برای خروج نقدینگی خود از کشور نخواهد داشت، برای اینکه سرمایه گذاری در کشورهای دیگر نیز خطرات خودرا دارد. هم اکنون بحث خرید ملک در ترکیه بسیار پررونق شده، اما خیلی از خریداران از شرایطی که در سال جدید در این کشور رخ داده، راضی نیستند و معتقدند سرمایه آنها باید چند سالی بخوابد و امکان استفاده از آنرا ندارند و اگر بخواهند زمانی نیز این ملک را به پول تبدیل کنند تنها می توانند آنرا به خریداران ترک تبار بفروشند و این می تواند راه را برای تعدادی از کلاهبرداری ها باز کند. بطور مثال آنها ملک را کمتر از ارزش واقعی آن خریداری نموده و آنرا به قیمت بسیار پایین تر خریداری کنند.
این کارشناس املاک توضیح می دهد: خرید ملک در ترکیه شاید در نگاه اول آسان به نظر برسد، اما این همه ماجرا نیست. هزینه نگهداری مسکن در این کشور بسیار بالاست و شخصی که مبادرت به خرید خانه می کند، در سال باید دو در هزار از مبلغ ملک را مالیات بپردازد. از طرف دیگر داشتن بیمه زلزله برای واحدهای مسکونی الزامی است و بسته به شرایط خانه قیمت های مختلفی دارد. اما نکته مهم در خرید ملک در ترکیه این است که هنگام فروش فرد باید ۳۵درصد از ارزش ملک را بعنوان مالیات عایدی به دولت ترکیه پرداخت کند.
سرمایه ای که از کشور خارج می شود
علیرضا سلیمی عضو هیأت رئیسه مجلس نیز دراین باره به «شهروندآنلاین» می گوید: تب خرید خانه در ترکیه بسیار بالاست، اما این مساله وجود دارد که اگر افرادی که این خانه ها را خریداری می کنند، فروشنده باشند، باید ۳۵درصد مالیات بر عایدی سرمایه بدهند و این مساله به ضرر خریداران است.
او با تاکید بر این که اگر کسی پول دارد بهتر است در ایران سرمایه گذاری کند، تاکید می کند که سرمایه گذاران و خریداران خانه در ترکیه باید توجه نمایند که لیر ترکیه به شدت نزول کرده و این کشور بدهکاری ۵۰۰میلیارد دلاری دارد و اساسا قوانین را به نفع خودش می نویسد تا مهاجران، بنا بر این سرمایه گذاران این بخش باید مواظب عواقب کار خود باشند.
باخت خریداران ملک در ترکیه
افرادی که طی پنج سال اخیر در ترکیه خانه خریده اند چنانچه همین حالا آنرا بفروشند و به دلار تبدیل کنند ۲۷ درصد ضرر کرده اند، این در حالیست که در همین مدت بازدهی همه بازارهای مالی ایران مثبت بوده است.
نتایج تحقیقا حاکی می باشد، افرادی که طی پنج سال اخیر در ترکیه خانه خریده اند چنانچه همین حالا آنرا بفروشند و به دلار تبدیل کنند به سبب سقوط سنگین ارزش لیر در مقابل دلار که بیشتر از سرعت افزایش قیمت املاک ترکیه طی این دوره بوده است، بازنده می شوند.
البته «زیان محاسبه شده» بدون «کسر ۴ نوع مالیات ملکی» است و چنانچه همه هزینه ها همچون «مالیات بر عایدی سرمایه حدود ۳۵درصدی» لحاظ شود، رقم زیان بالاتر می رود.
اکنون سوال مهم تر «سرنوشت خریداران ماه های اخیر خانه در ترکیه» است. اگر سرعت سقوط لیر همچنان بیشتر از تورم مسکن باشد (بیشتر کارشناسان معتقد به این سناریو هستند) خریداران فعلی نیز بازنده خواهند بود.
نخستین هدف خیلی از ایرانیانی که در ترکیه، خانه می خرند، سرمایه گذاری است. اما برخی تحقیقات می گوید سرمایه گذارانی که سال ۲۰۱۶ با تبدیل سرمایه خود در ایران به لیر، وارد ترکیه شده و یک ملک به ارزش ۱۰۰ هزار لیر خریداری نموده اند، امروز به سبب «سقوط بی سابقه ارزش لیر در مقابل دلار» و «تورم سالانه مسکن ترکیه»، حداقل ۲۷ درصد «زیان» کرده اند.
مسیر جایگزین بازار املاک ترکیه، بازار مسکن ایران است. اگر همان ۵ سالی که مهاجران باید صبر کنند تا بتوانند به قیمت ملک خودرا در استانبول بفروشند، در نظر بگیریم، تورم مسکن در تهران و سایر شهرهای ایران ۶ تا ۷.۷۵ برابر شده است. اگر سرمایه گذار ایرانی بازار مسکن ترکیه، بازار مسکن ایران را انتخاب می کرد، گرفتار باخت نمی شد. چه این که سرعت افزایش قیمت مسکن در تهران به میزان ۱.۱۴ برابر بیشتر از سرعت کاهش ارزش ریال در مقابل دلار است.
بنابراین آن سرمایه گذار به لحاظ ارزش دلاری سرمایه گذاری در ملک، حدود ۱۵ درصد سود یا بازدهی مثبت کسب می کرد.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد باخت بزرگ